“房子是可以像搭積木一樣蓋的”，“一個星期改好一棟別墅”，“你的房子是在工廠流水線生產(chǎn)的”......這不是“大躍進”年代的豪言壯語，住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)讓這個曾經(jīng)的“浮夸”變成了現(xiàn)實。在歐美國家，這樣的建筑比比皆是。通俗一點理解，住宅產(chǎn)業(yè)化就是要“像搭積木一樣蓋房子”。在住宅產(chǎn)業(yè)化較為發(fā)達的瑞典，80%的住宅采用以通用部件為基礎(chǔ)的住宅通用體系；美國人住宅用構(gòu)件的標準化、商品化程度幾乎達到100%。產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)方式優(yōu)點很多：將鋼模板等材料的重復(fù)利用率得以提高，建筑垃圾約減少83%，材料損耗約減少60%，可回收材料約增加66%，建筑節(jié)能達50%以上，而建設(shè)周期僅有傳統(tǒng)方式的1/3左右。

　　中國的住宅產(chǎn)業(yè)化一直向歐美和日本學習，曾經(jīng)歷過上世紀七十年代和本世紀初頭十年的兩個發(fā)展高峰。第一次高峰出現(xiàn)了第一代工業(yè)化生產(chǎn)的住宅——裝配式大板居住建筑，受限于計劃經(jīng)濟體制而沒能堅持下來；第二個發(fā)展高峰，因為不斷膨脹發(fā)展的房地產(chǎn)市場和土地財政，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)更熱衷于土地升值和房價炒作，住宅產(chǎn)業(yè)化強調(diào)的標準化、部品化等被忽視，發(fā)展基本停滯。目前，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化與技術(shù)先進國家仍存在較大差距，主要表現(xiàn)在：目前研究成熟或能夠運用的技術(shù)多數(shù)是房屋的局部工業(yè)化技術(shù)，如門窗、裝飾材料、非承重隔墻等從屬技術(shù)，房屋主體建設(shè)仍然以現(xiàn)場澆筑為主，缺乏工業(yè)化的關(guān)鍵性技術(shù)。

　　2014年3月17日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，規(guī)劃在“加快綠色城市建設(shè)”一節(jié)中提到：大力發(fā)展綠色建材，強力推進建筑工業(yè)化。并將“積極推進建筑工業(yè)化、標準化，提高住宅工業(yè)化比例”作為建設(shè)重點之一。政府大力扶持，但實際推廣仍面臨諸多瓶頸，命途多舛的中國住宅產(chǎn)業(yè)化何時迎來重生？

　　一、萬科、遠大住工：十數(shù)載堅持 名利難兼得

　　國內(nèi)對住宅產(chǎn)業(yè)化堅持10年以上研發(fā)和實踐的先行者是深圳萬科、湖南遠大住工，二者均是首批入選國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地的企業(yè)之一。

　　1.萬科的探索

　　萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化之路始于1999年萬科建筑研究中心的成立，經(jīng)過對國際上各種工廠化住宅體系的調(diào)研，萬科結(jié)合國內(nèi)的實際情況，最終從輕鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)三種住宅體系中選擇了預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)住宅（PC，或稱裝配式混凝土結(jié)構(gòu)建筑）作為萬科工廠化住宅的研究方向。

　　2006年首個商業(yè)化項目上海新里程項目啟動。2008年，萬科修訂中長期發(fā)展戰(zhàn)略，明確將卓越綠色企業(yè)作為萬科的發(fā)展愿景。萬科通過包括標準化、預(yù)制裝配、全裝修、部品集成、新技術(shù)應(yīng)用在內(nèi)的工業(yè)化手段，打造住宅產(chǎn)業(yè)化的平臺并整合資源做綠色建筑。具體而言，加強技術(shù)研發(fā)，推進工業(yè)化項目試點；加強住宅性能與節(jié)能環(huán)保技術(shù)的研究應(yīng)用，最終將綠色化戰(zhàn)略落實為萬科的“綠色競爭力”。萬科稱，到2012年底已累計交付工業(yè)化住宅701萬平米，而當年新開工住宅工業(yè)化面積272.29萬平米，占當年新開工面積的18.5%。但是據(jù)萬科內(nèi)部人士介紹，住宅工業(yè)化在各個項目上的利潤率并不相同，而且實行工業(yè)化的利潤率也普遍要比現(xiàn)澆產(chǎn)品低一些，盡管住宅工業(yè)化項目并未出現(xiàn)什么嚴重的虧損，但其整體形式卻不如預(yù)想的那么樂觀。

　　2.遠大住工的探索

　　遠大住工探索住宅產(chǎn)業(yè)化有17年之久。自1996年進軍住宅產(chǎn)業(yè)化以來，充分吸納德國、美國、日本等發(fā)達國家的集成住宅技術(shù)，經(jīng)過10余年的探索和積累，已成為具有完全自主知識產(chǎn)權(quán)、符合我國住宅建設(shè)和消費需求、技術(shù)集成優(yōu)勢明顯、裝備制造能力領(lǐng)先，集住宅工業(yè)化科研、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)于一體的領(lǐng)跑住宅工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的龍頭企業(yè)。

　　第五代遠大集成住宅從2008年1月15日開始研發(fā)，到2010年12月29日完成，歷時三年。其在結(jié)構(gòu)體系上采用的是疊合樓蓋現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)體系：豎向承重結(jié)構(gòu)體系采用現(xiàn)澆剪力墻；水平結(jié)構(gòu)樓蓋體系采用疊合樓蓋，其中梁為疊合梁，樓板為疊合樓板；圍護結(jié)構(gòu)采用外掛墻板。遠大住工核心仍是PC預(yù)制構(gòu)建技術(shù)。

　　3、萬科、遠大住工模式的比較

　　以PC構(gòu)件技術(shù)為代表的住宅產(chǎn)業(yè)化，能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)能環(huán)保的效果，但尚不具經(jīng)濟性，需要完備的行業(yè)技術(shù)標準體系和規(guī)?；瘧?yīng)用。萬科以PC技術(shù)見長，遠大以制造技術(shù)見長，二者共同點都是研發(fā)先行，進行大量的實驗研究取得相關(guān)成果后加以推廣。二者的不同體現(xiàn)在發(fā)展思路上。

　　遠大是從制造業(yè)轉(zhuǎn)而進行住宅建設(shè)的，所以從一開始就以制造業(yè)的角度來認識住宅建設(shè)，他們強調(diào)制造集成技術(shù)在住宅中的使用，如整體櫥柜、整體浴室等，同時在建設(shè)過程中，也強調(diào)了優(yōu)化集成，如將房屋建筑分成三個大系統(tǒng)，即主體系統(tǒng)、機電系統(tǒng)、裝配裝飾系統(tǒng)，而主體系統(tǒng)又分為模板模塊、剪力墻柱模塊、外墻板模塊、樓梯模塊等，在建設(shè)過程中，決策者跨越工業(yè)制造、工程管理、建筑施工和材料科學四個領(lǐng)域，實現(xiàn)ERP系統(tǒng)與項目管理系統(tǒng)的精準對接。

　　此外，遠大住工從歐洲購買設(shè)備，并使其連成生產(chǎn)線，如PC工藝直接和德國合作，購買成熟技術(shù)，通過反復(fù)試驗和改進，現(xiàn)已能夠生產(chǎn)可供應(yīng)高層住宅使用的預(yù)制飾面PC板。遠大的定位是將自己定位為全能型住宅提供商，因而其所涉及的領(lǐng)域包括了工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)業(yè)。

　　萬科也強調(diào)優(yōu)化集成，但達不到遠大在制造業(yè)里多年所已經(jīng)形成的集成技術(shù)水平，因而萬科的特點體現(xiàn)在PC技術(shù)，也沒有自己的部品部件生產(chǎn)工廠（2014年和北京住總、北京住宅建筑設(shè)計研究院合作方始涉足），在PC質(zhì)量控制上需要投入很大的精力和人力。

　　二、發(fā)展瓶頸：成本偏高、標準缺失、質(zhì)量存疑、跨行不易

　　目前限制國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的瓶頸在于：成本偏高、標準缺失、質(zhì)量存疑、跨行不易等。

　　成本偏高。住宅產(chǎn)業(yè)化在國內(nèi)還基本處于研發(fā)初期，PC預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)線的投資、現(xiàn)場鋼模具不能充分利用等帶來的成本壓力，在產(chǎn)生規(guī)模化效應(yīng)之前，住宅產(chǎn)業(yè)化的成本還是高于傳統(tǒng)生產(chǎn)模式。例如萬科雖然已在全國多處項目運作上啟動住宅工業(yè)化，但卻從未公布各個項目的具體盈利情況。據(jù)萬科2012年年報中的數(shù)據(jù)顯示，住宅工業(yè)化項目之一金色雅筑至2012年底已累計投入7億元，累計實現(xiàn)效益2.63億元，其投入產(chǎn)出比約為37.57%。

　　標準缺失。住宅工業(yè)化的標準化涉及到建筑體系、部品體系、綠色建材等從設(shè)計、生產(chǎn)、施工、驗收等環(huán)節(jié)的標準與規(guī)范。然而目前多是企業(yè)內(nèi)部標準和地方性標準，缺乏國家層面的技術(shù)標準。2014年3月，住建部發(fā)布了行業(yè)標準《裝配式混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》，這算是國家層面第一個關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域的標準。

　　質(zhì)量存疑。缺乏相關(guān)的標準規(guī)范，房地產(chǎn)商等在住宅產(chǎn)業(yè)化實踐中也是摸著石頭過河，因此對這類項目的質(zhì)量把控也是不斷試錯糾偏的過程。如萬科上海金色雅筑住宅工業(yè)化項目，在交付使用后出現(xiàn)大面積滲水的情況，引起業(yè)主的強烈不滿。萬科亦坦誠“經(jīng)過分析檢測，造城滲水的原因是工程參與各方對新工藝的把握不夠成熟”。

　　跨行不易。住宅工業(yè)化屬于制造業(yè)范疇，俗話說“跨行如隔山”，房地產(chǎn)商等跨行發(fā)展不但面臨資金投入、技術(shù)研發(fā)、設(shè)備采購等壓力，還將實行不同于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、核算、銷售等經(jīng)營管理模式，因此，如萬科也曾言不會輕易涉足制造業(yè)，而只是與預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)商合作，而這又無疑增加了房地產(chǎn)商住宅產(chǎn)業(yè)化項目的成本。

　　上述發(fā)展瓶頸的存在，使得大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推廣住宅工業(yè)化的時候處于觀望態(tài)度，實力強的企業(yè)還在下血本投入，希望能影響和主導(dǎo)行業(yè)標準的制定，在住宅產(chǎn)業(yè)化規(guī)?；l(fā)展方面占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢；實力弱的企業(yè)無力投入，只能駐足觀望希冀搭上政策的順風車。

　　三、市場前景：尚有一片藍天

　　盡管國內(nèi)住宅實現(xiàn)真正的產(chǎn)業(yè)化還很遠的路要走，但在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，國內(nèi)的住宅產(chǎn)業(yè)化在城市新建建筑、存量建筑改造、農(nóng)村住房建設(shè)、保障房建設(shè)等有很大的應(yīng)用前景。

　　一是城市建筑，包括新建建筑和存量建筑改造。我國年增新建建筑在10億平方米水平，現(xiàn)有存量建筑約450億平方米，且95%以上屬于高耗能建筑，而國內(nèi)目前真正的住宅產(chǎn)業(yè)化項目最多在百萬平方米量級；二是農(nóng)村住房建設(shè)。農(nóng)村外出務(wù)工人員積攢的財富、80后90后農(nóng)村青年的結(jié)婚建房需求、鄰里間的攀比心理等，促使近十年來廣大農(nóng)村遍布1-3層平房，這些低層建筑外觀和內(nèi)部裝修幾乎一個模子刻出來的，毫無美感可言，且建筑質(zhì)量問題頻現(xiàn)。輕鋼龍骨結(jié)構(gòu)+內(nèi)外保溫墻體的低層建筑，具有完工周期短、外觀精致、可拆卸等特點，在取代部分農(nóng)村新建和翻建住房方面具有一定的想象力；三是保障房建設(shè)，由于保障房標準化程度較高而個性化需求較低且規(guī)模巨大，住宅產(chǎn)業(yè)化能夠為保障性住房建設(shè)提供重要的技術(shù)支持，一旦實現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn)，成本也會降到現(xiàn)有生產(chǎn)方式水平。