時(shí)間過(guò)得很快，2019年已經(jīng)進(jìn)入了9月下旬，還有三個(gè)多月的時(shí)間，也就迎來(lái)了2020年。如今，房地產(chǎn)上半場(chǎng)的角逐已塵埃落定，但樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊的信號(hào)依然在延續(xù)。此外，與上半場(chǎng)“小陽(yáng)春”時(shí)各家房企忙著拿地不同，自國(guó)家提出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段后，下半場(chǎng)冷靜了許多。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍表示最后3個(gè)多月，樓市將迎來(lái)打折降價(jià)潮。不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，本來(lái)就是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，所以與看空房?jī)r(jià)的聲音不同，業(yè)內(nèi)依然不乏一些聲音期待年底或者明年調(diào)控政策能出現(xiàn)松綁，這也給觀望中的購(gòu)房者帶來(lái)了買房的糾結(jié)和困擾。那么，哪一種說(shuō)法更接近實(shí)際形勢(shì)呢？筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控放松的可能性不大，最起碼今年年底甚至明年上半年，房地產(chǎn)大局基本已定，各家房企普遍做好了“入冬”準(zhǔn)備。

　　樓市開(kāi)啟“過(guò)冬模式”，3大“動(dòng)向”值得關(guān)注

　　第一、“降價(jià)促銷”大幕徐徐拉開(kāi)，房企紛紛通過(guò)“以價(jià)換量”加快銷售速度

　　春江水暖鴨先知，進(jìn)入“金九銀十”以來(lái)，開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作漸漸“高調(diào)”起來(lái)，降價(jià)促銷的大幕正在全國(guó)不少城市徐徐拉來(lái)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前北京、廣州、南京、武漢、杭州、鄭州、合肥等熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)了降價(jià)促銷的情況。比如，廣州、鄭州、武漢紛紛出現(xiàn)了每平方米降價(jià)8000元以上的情況，北京某高端住宅項(xiàng)目每平方米降價(jià)最高甚至接近1萬(wàn)元。此外，某龍頭房企更是在全國(guó)800多個(gè)樓盤推出打折活動(dòng)，最低能達(dá)到6折?？傮w來(lái)看，雖然“金九”才過(guò)半，但是低首付、打折優(yōu)惠、特價(jià)房等常規(guī)套路已經(jīng)開(kāi)始扎堆出現(xiàn)。

　　降價(jià)促銷的背后，說(shuō)白了，主要原因就是房子賣不動(dòng)了。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份監(jiān)測(cè)40個(gè)城市新房成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。具體看，一線城市環(huán)比下降19%，同比下降16%；二線城市環(huán)比下降10%，同比增長(zhǎng)6%；三四線城市環(huán)比下降4%，同比下降17%。顯而易見(jiàn)，受調(diào)控政策的影響，隨著房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)下滑，住宅成交趨于下降，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)壓力開(kāi)始增大，所以普遍采取通過(guò)以價(jià)換量方式加快銷售速度。因此，最后這幾個(gè)月，降價(jià)促銷現(xiàn)象或會(huì)持續(xù)增多，但是具體效果如何，還是要看降價(jià)幅度以及購(gòu)房者的接受程度。

　　第二、“現(xiàn)金為王”時(shí)代來(lái)臨，房企開(kāi)始控制成本、謹(jǐn)慎拿地，安全和理性成為共同選擇

　　經(jīng)歷了三年的調(diào)控，尤其是2019年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融政策的監(jiān)管，房地產(chǎn)信托、發(fā)債等融資渠道紛紛被收緊。此前，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》曾發(fā)表評(píng)論稱，未來(lái)三年，錢少且貴，現(xiàn)金為王，房地產(chǎn)行業(yè)要準(zhǔn)備迎接緊日子的到來(lái)。其實(shí)，從央行多次降準(zhǔn)我們也可以明確感受到這一點(diǎn)。就拿此次降準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，央行釋放長(zhǎng)期資金9000億元，再次明確了增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金來(lái)源的支持，房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有獲得明顯利好。除此之外，高負(fù)債房企也正在迎來(lái)償債高峰期。因此，作為資金密集型行業(yè)來(lái)說(shuō)，“現(xiàn)金為王”時(shí)代來(lái)臨了。

　　面對(duì)“現(xiàn)金為王”階段，賣房回款成為了目前成本最低也最可靠的現(xiàn)金流，所以開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始采取以價(jià)換量。除此之外，目前房企也開(kāi)始控制成本，除了不時(shí)被曝出裁員以節(jié)省人力成本外，目前房企對(duì)于拿地也更加謹(jǐn)慎。畢竟，多拿地就意味著需要占用本來(lái)就比較緊張的現(xiàn)金流。截至目前，富力、融創(chuàng)等已經(jīng)表態(tài)下半年暫停拿地，除非是遇到優(yōu)質(zhì)的土地項(xiàng)目。也就是說(shuō)，雖然土地儲(chǔ)備是房企的“糧倉(cāng)”，但是與數(shù)量相比，目前更加關(guān)注質(zhì)量，錢要花在刀刃上?？偠灾?，隨著樓市回歸理性，維護(hù)現(xiàn)金流的安全成為開(kāi)發(fā)商的共同選擇。

　　第三、房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭，“靜觀其變”逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流態(tài)度

　　在過(guò)去三年時(shí)間里，國(guó)家調(diào)控樓市的態(tài)度很堅(jiān)決，力度也很大，調(diào)控政策不斷加碼，除了限購(gòu)、限售等調(diào)控方式外，住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)、長(zhǎng)租公寓等長(zhǎng)效措施也正大力推進(jìn)。面對(duì)市場(chǎng)變局，調(diào)控還可能持續(xù)多久，目前誰(shuí)都無(wú)法準(zhǔn)確說(shuō)出一個(gè)結(jié)果。因此，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商基本處于“靜觀其變”的過(guò)程中。目前，全國(guó)不少城市都出現(xiàn)了降價(jià)促銷現(xiàn)象，而且房企普遍把銷售回款作為重心，但除此之外，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有太多其他大動(dòng)作。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前房?jī)r(jià)預(yù)期整體穩(wěn)定，所以開(kāi)發(fā)商并不打算有其他大動(dòng)作，總體還是既不大幅降價(jià)也不著急拿地，以不變應(yīng)萬(wàn)變。

　　其實(shí)，“靜觀其變”的不僅僅是開(kāi)發(fā)商，還有炒房客。經(jīng)歷了三年調(diào)控后，市場(chǎng)整體降溫明顯，但樓市也出現(xiàn)了分化，鶴崗、乳山、玉門等城市甚至因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)低而引起大家關(guān)注，反觀一些熱點(diǎn)城市，雖然房?jī)r(jià)漲幅放緩，但上漲動(dòng)力依然存在，這也增加了炒房客的看漲預(yù)期，因此不少炒房客依然寄希望調(diào)控能夠放松，所以讓步空間有限。總體來(lái)看，靜觀其變已成為不約而同的選擇。不過(guò)，筆者認(rèn)為，不管怎么樣，樓市降溫已是事實(shí)，房地產(chǎn)政策利好剛需和改善等自住群體的趨勢(shì)也是事實(shí)，回到過(guò)去狂歡時(shí)刻的幻想越來(lái)越不切實(shí)際。

　　基于以上3大“動(dòng)向”來(lái)看，下半場(chǎng)買房還是賣房“擺明”了

　　基于以上趨勢(shì)，可以預(yù)判的是，未來(lái)三個(gè)多月，樓市降溫或會(huì)持續(xù)，而打折促銷潮也會(huì)扎堆出現(xiàn)。但筆者認(rèn)為，購(gòu)房者們同時(shí)需要明確的是，根據(jù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況，再疊加房企的預(yù)期也相對(duì)穩(wěn)定，所以降價(jià)幅度相對(duì)有限，主要方式依然是常規(guī)的特價(jià)房、低首付等。因此，對(duì)購(gòu)房者而言，房地產(chǎn)走向基本塵埃落定了，大家不用過(guò)于擔(dān)心房?jī)r(jià)漲跌問(wèn)題。

　　面對(duì)這樣的態(tài)勢(shì)，關(guān)于買房還是賣房，答案就顯而易見(jiàn)了。對(duì)于多套房擁有者來(lái)說(shuō)，只要調(diào)控不放松，房?jī)r(jià)就難以再上漲，過(guò)多持有只會(huì)白白增加持有成本。此外，”房住不炒“成為了社會(huì)共識(shí)，靠買房賺錢越來(lái)越并不容易，所以也到了適度減持房產(chǎn)的窗口期。對(duì)有購(gòu)房需求的群體來(lái)說(shuō)，樓市降溫本身就是一大利好因素，而且目前開(kāi)發(fā)商有回籠資金的需求，多套房擁有者也有把多余的空置的房產(chǎn)賣掉的意愿，所以無(wú)形中不僅僅增加了買房機(jī)會(huì)，也有助于大家選到高性價(jià)比的房子。